Weiß-Klausel am Mietende ist unwirksam

Allgemeine Geschäftsbedingungen dienen zur Erleichterung des Verwenders, der inhaltsgleiche Formulierungen für mehrere Vertragspartner nutzen möchte.

Im Mietvertrag stellt häufig der Vermieter derartige vorformulierte Bedingungen (Klauseln) für eine Vielzahl von Mietverträgen. Eine häufige Klausel, die der Vermieter für sich im Mietvertrag verwenden möchte, wurde nun vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) für unwirksam erklärt. Dort verwendete der Vermieter in seinem Formularmietvertrag die Regelung, dass der Mieter bei Auszug Decken, Fenster und Türen weiß zu streichen habe. Als der Mieter nach seinem Auszug diese Regelung nicht erfüllt hatte, verlangte der Vermieter von ihm aufgrund dieser Klausel und nach Fristsetzung Schadensersatz in Höhe von 12.000 Euro. Nachdem das Amtsgericht in Berlin der Klage stattgegeben hatte, hob das Berufungsgericht das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Vermieter nahm nachfolgend auf Hinweis des Bundesgerichtshofes seine gegen das Berufungsurteil erhobene Revision zurück. Der BGH als höchstes deutsches Zivilgericht teilte die Auffassung der zweiten Instanz, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl gemäß § 307 I S. 1, II BGB insgesamt unwirksam sei. Auch wenn sich die Klausel nur auf den Zeitpunkt bei Mietbeendigung bezöge, schränke die als einzige Farbe (weiß) zugelassene Farbwahl die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und deshalb den Mieter unangemessen benachteilige. Es sei zwar nicht zu verkennen, dass die Farbe weiß dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordere es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszuges zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwere. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen. Andernfalls müsse der Mieter beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen.

Die Entscheidung wird man wohl als sehr mieterfreundlich werten müssen. Dem Vermieter bleibt nur zu raten, entweder in seiner Auszugsklausel eine Farbauswahl zuzulassen ("weiß oder ähnliche dezente Farben") oder den Farbton "weiß" individualrechtlich zu vereinbaren. Dazu muss der Vermieter aber beweisen können, dass diese Regelung im einzelnen ausgehandelt worden ist.

Rechtsanwalt Tschuck, Darmstadt, 06151/39133-0
Fachanwalt für Mietrecht
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